Η αγορά ενοικίων της Αθήνας το 2026: ενοίκια, αποδόσεις και οι κανόνες της μίσθωσης

Μακροχρόνια μίσθωση: τα ενοίκια ανεβαίνουν ακόμη, αλλά με πιο ήπιο ρυθμό

Σύμφωνα με το Spitogatos, τη μεγαλύτερη ελληνική πλατφόρμα ακινήτων, τα μέσα ζητούμενα ενοίκια στην Αττική αυξήθηκαν κατά 4,5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026, ελαφρώς ταχύτερα από το 4,4% που είχε καταγραφεί έναν χρόνο νωρίτερα. Σε πανελλαδικό επίπεδο η εικόνα είναι πιο συγκρατημένη: τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν μόλις κατά 1,3%, έναντι 7,2% την προηγούμενη χρονιά. Η ακριβότερη περιοχή της Αττικής παραμένει τα νότια παράλια, με τη Βουλιαγμένη στα 22 € περίπου ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο κέντρο της πόλης προηγούνται το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός με περίπου 17,9 €. Τα ζητούμενα ενοίκια είναι αυτά που διαφημίζουν οι ιδιοκτήτες, γι' αυτό συνήθως κινούνται πάνω από τα ενοίκια που τελικά συμφωνούνται.

Τα στοιχεία που βασίζονται σε μισθώσεις που έχουν ήδη συναφθεί δίνουν παρόμοια εικόνα. Η RE/MAX Ελλάδας, που παρακολουθεί τις μισθώσεις σε 124 περιοχές, τοποθετεί το μέσο ενοίκιο στον Δήμο Αθηναίων και τις όμορες περιοχές στα 9,8 € ανά τετραγωνικό μέτρο το 2026, από 9,3 € το 2025, δηλαδή αύξηση 5,4%. Το Κολωνάκι είναι η ακριβότερη κεντρική γειτονιά με περίπου 14 €, ενώ ορισμένες περιοχές που ήταν παλαιότερα φθηνότερες καλύπτουν γρήγορα την απόσταση: τα Πετράλωνα κατέγραψαν άνοδο 15,6% και η Κυψέλη 14,3%. Η τάση είναι σαφής. Η ζήτηση απλώνεται από τον ιστορικό πυρήνα προς καλά συνδεδεμένες γειτονιές κατοικίας.

Μικτές αποδόσεις ανά περιοχή

Το Global Property Guide, που συγκρίνει τα διάμεσα ζητούμενα ενοίκια με τις διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης, υπολόγισε στην ενημέρωση του Μαΐου 2026 τη μέση μικτή απόδοση των διαμερισμάτων της Αθήνας στο 5,52%, έναντι πανελλαδικού μέσου όρου 4,38% το δεύτερο τρίμηνο. Οι διαφορές μέσα στην πόλη είναι μεγάλες. Παλαιότερες και φθηνότερες περιοχές, όπως η Πατησίων και η Αχαρνών, εμφανίζουν απόδοση περίπου 6,95% σε διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, ενώ τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων στο Κολωνάκι και τον Λυκαβηττό αποδίδουν περίπου 3,39%. Κατά κανόνα, όσο ακριβότερη η αγορά, τόσο χαμηλότερη η απόδοση, επειδή στους προνομιακούς δρόμους τα ενοίκια δεν ανεβαίνουν τόσο γρήγορα όσο οι τιμές.

Το Παγκράτι, περιοχή κατοικίας ανατολικά του Εθνικού Κήπου, βρίσκεται στη μέση αυτού του εύρους. Τα ίδια στοιχεία δείχνουν ότι ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου με τιμή περίπου 180.000 € νοικιάζεται για περίπου 700 € τον μήνα, δηλαδή με μικτή απόδοση 4,67%, ενώ τα διαμερίσματα δύο και τριών υπνοδωματίων αποδίδουν 3,92% και 3,79% αντίστοιχα. Πρόκειται για μικτά μεγέθη, πριν από φόρους, συντήρηση, ασφάλιση, διαχείριση και περιόδους κατά τις οποίες το ακίνητο μένει κενό. Το Global Property Guide σημειώνει ότι οι καθαρές αποδόσεις είναι συνήθως χαμηλότερες κατά 1,5 έως 2 ποσοστιαίες μονάδες, κάτι που αποτελεί λογική αφετηρία για κάθε επενδυτικό υπολογισμό.

Βραχυχρόνια μίσθωση: το «πάγωμα» στο κέντρο της Αθήνας

Από την 1η Ιανουαρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας. Η ζώνη περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τον Νέο Κόσμο, το Μετς, τα Πετράλωνα, το Γκάζι και το Παγκράτι. Με κοινή υπουργική απόφαση η αναστολή παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Τον Σεπτέμβριο του 2026, στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, η κυβέρνηση ανακοίνωσε νέα παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Τον Οκτώβριο του 2026 η παράταση αυτή είχε ανακοινωθεί, αλλά δεν είχε ακόμη νομοθετηθεί. Τα ακίνητα που είχαν εγγραφεί πριν από την αναστολή μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν, ενώ η αλλαγή ιδιοκτήτη απαιτεί νέο αριθμό μητρώου, ο οποίος δεν μπορεί να εκδοθεί όσο ισχύει το πάγωμα.

Κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα πρέπει να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), που εκδίδει η φορολογική διοίκηση, η ΑΑΔΕ. Από την 1η Οκτωβρίου 2025, με τον νόμο 5170/2025, τα καταχωρισμένα ακίνητα πρέπει επιπλέον να πληρούν ελάχιστες προδιαγραφές: ασφάλιση αστικής ευθύνης, πυροσβεστήρα 6 κιλών ανά 100 τετραγωνικά μέτρα, ανιχνευτές καπνού στα υπνοδωμάτια και την κουζίνα, φωτισμό ασφαλείας, φαρμακείο πρώτων βοηθειών, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και απεντόμωση. Μπορούν να διατίθενται μόνο κύριοι χώροι με επαρκή φωτισμό και αερισμό, ενώ ο κλιματισμός είναι υποχρεωτικός. Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 € και φτάνουν τα 20.000 € σε περίπτωση υποτροπής, ενώ η μίσθωση χωρίς ΑΜΑ στις περιοχές όπου ισχύει το πάγωμα επισύρει κυρώσεις τουλάχιστον 20.000 €.

Φορολογία των εισοδημάτων από ενοίκια και κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, ο νόμος 5246/2025 εισήγαγε νέα κλίμακα για τα εισοδήματα από ενοίκια των φυσικών προσώπων: 15% έως 12.000 € τον χρόνο, 25% από 12.000 € έως 24.000 €, 35% από 24.000 € έως 36.000 € και 45% για το υπερβάλλον ποσό. Ο νέος συντελεστής 25% αμβλύνει το προηγούμενο άλμα απευθείας από το 15% στο 35%. Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο ακινήτων φορολογούνται με την ίδια κλίμακα, ενώ η βραχυχρόνια μίσθωση τριών ή περισσότερων ακινήτων θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι επισκέπτες βραχυχρόνιας διαμονής καταβάλλουν επίσης τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ύψους 8 € ανά διανυκτέρευση από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και 2 € από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο, με υψηλότερα ποσά για μονοκατοικίες άνω των 80 τετραγωνικών μέτρων.

Για να επιστρέψουν κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση, η Ελλάδα προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για 36 μήνες για φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν, με σύμβαση διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, ακίνητο που είχε δηλωθεί κενό για τουλάχιστον τρία χρόνια ή είχε διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Η ρύθμιση αφορά μισθώσεις που υπογράφονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και χάνεται αν το ακίνητο μείνει κενό ή επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα σε αυτό το διάστημα. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι το μέτρο θα παραταθεί. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, η παράταση θα αφορά μισθώσεις που θα υπογραφούν έως το τέλος του 2027, εν αναμονή της σχετικής νομοθετικής ρύθμισης.

Μίσθωση από το εξωτερικό: συμβόλαια, εγγυήσεις και διαχείριση

Η μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών, και ο ενοικιαστής που τηρεί τις υποχρεώσεις του μπορεί κατά κανόνα να παραμείνει για όλο αυτό το διάστημα, ακόμη κι αν το συμφωνητικό προβλέπει μικρότερη διάρκεια. Και τα δύο μέρη χρειάζονται ελληνικό ΑΦΜ, ενώ η μίσθωση δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ και ο ενοικιαστής την αποδέχεται διαδικτυακά. Η εγγύηση ανέρχεται συνήθως σε ένα ή δύο μηνιαία μισθώματα και την κρατά ο ιδιοκτήτης, καθώς δεν υπάρχει κρατικός μηχανισμός προστασίας των εγγυήσεων. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, με τον νόμο 5222/2025, το ενοίκιο πρέπει να καταβάλλεται με τραπεζική μεταφορά σε λογαριασμό δηλωμένο στην ΑΑΔΕ και στο όνομα του ίδιου του εκμισθωτή, όχι του διαχειριστή ή κάποιου συγγενή.

Για ιδιοκτήτες που ζουν εκτός Ελλάδας, ένας τοπικός διαχειριστής ακινήτων αναλαμβάνει συνήθως την αναζήτηση ενοικιαστών, τις επιδείξεις, την καταγραφή της κατάστασης και του εξοπλισμού, τη συντήρηση και, σε συνεργασία με λογιστή, τις ετήσιες φορολογικές δηλώσεις, ενώ το ενοίκιο καταβάλλεται απευθείας στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Στην πράξη, οι κανόνες του 2025 και του 2026 σημαίνουν ότι σε κεντρικές περιοχές όπως το Παγκράτι η μακροχρόνια μίσθωση είναι σήμερα το ρεαλιστικό σχέδιο για τους περισσότερους αγοραστές. Σε αυτή τη βάση θα πρέπει να υπολογίζουν τις αποδόσεις τους οι αγοραστές στο Ardittos Residences της AKI GROUP, με παράδοση το τέταρτο τρίμηνο του 2027, αντιμετωπίζοντας οποιαδήποτε αλλαγή στο πάγωμα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως πιθανό επιπλέον όφελος και όχι ως δεδομένο.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.