Αγορά κατοικίας στην Ελλάδα από αλλοδαπούς: οδηγός βήμα προς βήμα

Πρώτο βήμα: ελληνικός ΑΦΜ και τραπεζικός λογαριασμός

Κάθε αγοραστής χρειάζεται ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ), που εκδίδεται από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Απαιτείται είτε ζείτε στην Ελλάδα είτε όχι και πρέπει να υπάρχει πριν από την υπογραφή οποιουδήποτε συμβολαίου. Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πύλης myAADE με διαβατήριο και τα σχετικά δικαιολογητικά, και η ταυτοποίηση ολοκληρώνεται είτε αυτοπροσώπως σε εφορία είτε με βιντεοκλήση που καταγράφεται, μέσω της υπηρεσίας myAADElive της ΑΑΔΕ. Εναλλακτικά, δικηγόρος στην Ελλάδα μπορεί να υποβάλει την αίτηση για λογαριασμό σας με πληρεξούσιο. Μετά την επαλήθευση της ταυτότητας, ο αριθμός εκδίδεται συχνά μέσα σε λίγες εργάσιμες ημέρες.

Ο λογαριασμός σε ελληνική τράπεζα δεν αποτελεί νομική προϋπόθεση για την απόκτηση κυριότητας, διευκολύνει όμως πολύ τη συναλλαγή και συνήθως ανοίγεται νωρίς. Από τις 11 Δεκεμβρίου 2023, η ελληνική νομοθεσία ορίζει ότι το τίμημα μιας μεταβίβασης ακινήτου καταβάλλεται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού συστήματος, για παράδειγμα με τραπεζικό έμβασμα ή τραπεζική επιταγή, και ο συμβολαιογράφος οφείλει να αναγράφει στο συμβόλαιο τον τρόπο πληρωμής. Συμβόλαιο που αναφέρει καταβολή οποιουδήποτε μέρους του τιμήματος σε μετρητά είναι άκυρο και δεν μπορεί να καταχωριστεί, ενώ επιβάλλονται και πρόστιμα. Τηρείτε σαφές αρχείο κάθε μεταφοράς χρημάτων από τη χώρα σας και να είστε έτοιμοι να εξηγήσετε στην τράπεζά σας την προέλευση των κεφαλαίων.

Επιλογή δικηγόρου και έλεγχος του ακινήτου

Ο συμβολαιογράφος που συντάσσει το συμβόλαιο είναι δημόσιος λειτουργός που ενεργεί για τη συναλλαγή και όχι για λογαριασμό κάποιου από τα μέρη, οπότε τα συμφέροντα του αγοραστή προστατεύονται καλύτερα από έναν ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο. Η ανάθεση σε δικηγόρο δεν είναι αυστηρά υποχρεωτική για μια συνήθη αγορά, συνιστάται όμως ανεπιφύλακτα, ιδίως αν δεν διαβάζετε ελληνικά. Αναζητήστε δικηγόρο μέλος ελληνικού δικηγορικού συλλόγου, με εμπειρία σε υποθέσεις ακινήτων και άνεση στα αγγλικά ή στη δική σας γλώσσα, και συμφωνήστε γραπτώς την αμοιβή πριν ξεκινήσει η εργασία. Οδηγοί της αγοράς που δημοσιεύθηκαν το 2026 αναφέρουν συνήθως δικηγορική αμοιβή περίπου 1–2% του τιμήματος, ενίοτε με ελάχιστη χρέωση.

Ο έλεγχος έχει νομική και τεχνική πλευρά. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, το οποίο έως τον Μάιο του 2026 κάλυπτε περίπου το 99% της χώρας, με τα περισσότερα δικαιώματα ήδη σε λειτουργούν Κτηματολόγιο και τα υπόλοιπα στο τελικό στάδιο της ανάρτησης. Ο έλεγχος επιβεβαιώνει τον κύριο, τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του ακινήτου και τυχόν υποθήκες, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις. Μηχανικός συγκρίνει την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια με όσα έχουν πράγματι κατασκευαστεί, ενώ ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με τον ν. 4495/2017 ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή ότι όσες υπάρχουν έχουν τακτοποιηθεί. Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου απαιτείται επίσης έγκυρο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

Κράτηση, προσύμφωνο και αγορά στα σχέδια

Μόλις γίνει δεκτή μια προσφορά, η αγορά μεταπωλούμενου ακινήτου ξεκινά συνήθως με ένα σύντομο συμφωνητικό κράτησης και ένα μικρό ποσό που αποσύρει το ακίνητο από την αγορά όσο διενεργούνται οι έλεγχοι. Στη συνέχεια τα μέρη μπορούν να υπογράψουν προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου, στο οποίο ορίζονται το τίμημα, το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, η ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου και τυχόν όροι, συνήθως με προκαταβολή περίπου 10%. Επειδή είναι συμβολαιογραφικό, το προσύμφωνο δεσμεύει και τις δύο πλευρές. Ο δικηγόρος σας πρέπει να επιβεβαιώσει τι γίνεται με την προκαταβολή αν κάποιο από τα μέρη υπαναχωρήσει ή αν δεν πληρωθεί κάποιος όρος, και η προκαταβολή πρέπει να καταβάλλεται μόνο αφού ολοκληρωθούν χωρίς εκκρεμότητες οι βασικοί νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι.

Η αγορά νέου διαμερίσματος από κατασκευαστή πριν από την ολοκλήρωσή του ακολουθεί την ίδια λογική, με περισσότερα σημεία προς έλεγχο. Το έργο πρέπει να διαθέτει έγκυρη οικοδομική άδεια εκδοθείσα μέσω της εθνικής πλατφόρμας e-Άδειες, και στο συμβόλαιο πρέπει να επισυνάπτονται τα εγκεκριμένα σχέδια, αναλυτική τεχνική περιγραφή, ημερομηνία παράδοσης και χρονοδιάγραμμα πληρωμών, κατά προτίμηση συνδεδεμένο με τα στάδια της κατασκευής. Ρωτήστε πώς και πότε μεταβιβάζεται σε εσάς η κυριότητα, τι προστατεύει τις πληρωμές σας αν το έργο καθυστερήσει και πώς αντιμετωπίζονται τα ελαττώματα μετά την παράδοση. Φορολογικά, οι νέες κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις μπορούν σήμερα να πωληθούν χωρίς ΦΠΑ 24%, με επιβολή φόρου μεταβίβασης στη θέση του. Η αναστολή αυτή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Παράταση για το 2027 έχει προαναγγελθεί, δεν έχει όμως ακόμη νομοθετηθεί.

Ο συμβολαιογράφος, ο φόρος μεταβίβασης και η καταχώριση

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το οριστικό συμβόλαιο, συγκεντρώνει τα απαιτούμενα πιστοποιητικά και ελέγχει ότι οι υποχρεώσεις του πωλητή σχετικά με το ακίνητο είναι τακτοποιημένες. Πριν από την υπογραφή, ο φόρος μεταβίβασης πρέπει να δηλωθεί και να καταβληθεί. Η δήλωση συμπληρώνεται πλέον από τον συμβολαιογράφο στην ψηφιακή πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ και γίνεται αποδεκτή από τα μέρη ηλεκτρονικά, χωρίς να χρειάζεται επίσκεψη σε εφορία. Για μεταπωλούμενη κατοικία ο συντελεστής είναι 3% επί της αξίας του ακινήτου, συν δημοτικό τέλος 3% επί του φόρου, δηλαδή πραγματικός συντελεστής 3,09%. Σε αυτά προστίθενται η αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα τέλη καταχώρισης και η δικηγορική αμοιβή. Σύμφωνα με έναν οδηγό του 2026, το συνολικό κόστος φτάνει περίπου το 6,5% για κατοικία 300.000 €, χωρίς την αμοιβή μεσίτη.

Το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή, ή τους πληρεξουσίους τους, ενώπιον του συμβολαιογράφου, και το υπόλοιπο του τιμήματος καταβάλλεται ταυτόχρονα μέσω τράπεζας. Η απόκτηση της κυριότητας ολοκληρώνεται μόνο με την καταχώριση του συμβολαίου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, την οποία ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος υποβάλλει συνήθως αμέσως μετά την υπογραφή. Μόλις επιβεβαιωθεί η καταχώριση, λαμβάνετε επικυρωμένο αντίγραφο και το ακίνητο συνδέεται με τον ΑΦΜ σας. Από εκεί και πέρα υπόκεισθε στον ετήσιο φόρο ακινήτων, τον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος υπολογίζεται με βάση την περιουσία σας την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, και οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας μπορούν να μεταφερθούν στο όνομά σας.

Χρονοδιάγραμμα, αγορά από το εξωτερικό και τι πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές εκτός ΕΕ

Για μεταπωλούμενη κατοικία με τακτοποιημένα έγγραφα, ένα διάστημα δύο έως τριών μηνών από την αποδοχή της προσφοράς έως το οριστικό συμβόλαιο είναι ρεαλιστικό. Ζητήματα νομιμότητας, ελλείποντα πιστοποιητικά ή διορθώσεις στο Κτηματολόγιο μπορούν να προσθέσουν εβδομάδες ή μήνες. Για κατοικία στα σχέδια, όπως αυτές στα έργα της AKI GROUP στην Αθήνα και την Πάτρα, ο χρόνος υπογραφής του οριστικού συμβολαίου καθορίζεται από τη σύμβαση και την ημερομηνία παράδοσης. Κανένα από τα βήματα δεν απαιτεί την παρουσία σας στην Ελλάδα, εφόσον χορηγήσετε ειδικό πληρεξούσιο για την αγορά. Αυτό μπορεί να υπογραφεί σε ελληνική πρεσβεία ή προξενείο, στα ελληνικά και με διερμηνέα αν χρειάζεται, οπότε δεν απαιτείται περαιτέρω επικύρωση, ή ενώπιον συμβολαιογράφου στη χώρα σας.

Πληρεξούσιο που υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου στο εξωτερικό πρέπει να φέρει σφραγίδα της Χάγης (Apostille) και στη συνέχεια να μεταφραστεί επίσημα στα ελληνικά. Το Ισραήλ είναι συμβαλλόμενο μέρος στη Σύμβαση της Χάγης για την Apostille, και τα ισραηλινά δικαστήρια θέτουν Apostille σε συμβολαιογραφικά έγγραφα όπως τα πληρεξούσια. Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ πρέπει επίσης να γνωρίζουν ότι οι αγορές σε χαρακτηρισμένες παραμεθόριες περιοχές απαιτούν προηγούμενη έγκριση και ότι στις 6 Σεπτεμβρίου 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε αύξηση του φόρου μεταβίβασης για κατοικίες που αγοράζουν φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός ΕΕ από 3% σε 15% (15,45% με το δημοτικό τέλος) από την 1η Ιουλίου 2027, με εξαιρέσεις για όσους διαθέτουν άδεια επί μακρόν διαμονής και για πρόσωπα ελληνικής καταγωγής. Τον Οκτώβριο του 2026 το μέτρο δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί, οπότε όποιος ολοκληρώνει την αγορά μετά από εκείνη την ημερομηνία πρέπει να ρωτήσει τον δικηγόρο του πώς θα εφαρμοστεί.

Το παρόν άρθρο έχει γενικό ενημερωτικό χαρακτήρα, αντικατοπτρίζει την κατάσταση τον Οκτώβριο του 2026 και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.