Η ελληνική Golden Visa το 2026: όρια, κανόνες και τι σημαίνουν για την Αθήνα και την Πάτρα

Πόσα πρέπει να επενδύσετε και πού

Το άρθρο 64 του ν. 5100/2024 τροποποίησε τον Κώδικα Μετανάστευσης και επανακαθόρισε τα όρια της επένδυσης σε ακίνητα ανά περιοχή. Το ελάχιστο ποσό είναι πλέον 800.000 € σε ολόκληρη την Αττική, συμπεριλαμβανομένων της Αθήνας και των προαστίων της, στη Θεσσαλονίκη, στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, καθώς και σε κάθε νησί με περισσότερους από 3.100 κατοίκους. Στην υπόλοιπη χώρα, το ελάχιστο ποσό είναι 400.000 €. Τα νέα όρια ισχύουν από τον Σεπτέμβριο του 2024, με μεταβατικές διατάξεις που προστάτευσαν ορισμένες αγορές οι οποίες βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη. Ο ν. 5275/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 6 Φεβρουαρίου 2026, ενσωμάτωσε τα όρια αυτά σε μια ευρύτερη αναμόρφωση της ελληνικής μεταναστευτικής νομοθεσίας χωρίς να τα μειώσει.

Μειωμένο όριο 250.000 € διατηρείται μόνο για δύο περιορισμένες κατηγορίες. Η πρώτη αφορά κτίριο που μετατρέπεται από επαγγελματική ή άλλη μη οικιστική χρήση σε κατοικία. Η δεύτερη αφορά την αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου, η οποία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πλήρως πριν από την πρώτη ανανέωση, διαφορετικά επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 150.000 €. Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης που δημοσιεύθηκαν το 2026, οι περισσότερες νέες αιτήσεις υποβάλλονται πλέον μέσω της αλλαγής χρήσης και όχι μέσω των βασικών κλιμακίων. Τα συνήθη νεόδμητα διαμερίσματα δεν εμπίπτουν σε καμία από τις δύο κατηγορίες, επομένως για τους περισσότερους αγοραστές νέων κατοικιών τα κρίσιμα ποσά παραμένουν 800.000 € ή 400.000 €.

Ένα ακίνητο, τουλάχιστον 120 m², χωρίς βραχυχρόνια μίσθωση

Στα κλιμάκια των 800.000 € και των 400.000 € η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο με κύριους χώρους κατοικίας τουλάχιστον 120 m². Η αγορά δύο ή τριών μικρότερων διαμερισμάτων που αθροιστικά καλύπτουν το όριο δεν γίνεται πλέον δεκτή. Οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης δεν προσμετρώνται στα 120 m², η αξία τους όμως μπορεί να προσμετρηθεί στο ποσό της επένδυσης εφόσον αγοράζονται με το ίδιο συμβόλαιο, στο ίδιο κτίριο και ως βοηθητικοί χώροι. Με απλά λόγια, ένα διαμέρισμα κάτω των 120 m² δεν μπορεί από μόνο του να στηρίξει Golden Visa, όσο κι αν κοστίζει. Ο κανόνας του εμβαδού δεν ισχύει για τις κατηγορίες των 250.000 €, δηλαδή την αλλαγή χρήσης και τα διατηρητέα κτίρια.

Ακίνητο που χρησιμοποιείται για Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb ή παρόμοιων σχημάτων οικονομίας του διαμοιρασμού, ενώ απαγορεύεται και η υπεκμίσθωση. Νομικοί που σχολίασαν το θέμα τον Σεπτέμβριο του 2026 εκτίμησαν ότι ο περιορισμός καλύπτει μισθώσεις διάρκειας κάτω των 60 ημερών. Η παράβαση μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση της άδειας διαμονής και σε πρόστιμο 50.000 €. Η απαγόρευση δεν έχει αναδρομική ισχύ και επομένως δεν αφορά ακίνητα που αποκτήθηκαν με το προηγούμενο καθεστώς. Η μακροχρόνια μίσθωση για κατοικία παραμένει επιτρεπτή, άρα το ρεαλιστικό μοντέλο εισοδήματος για ένα ακίνητο Golden Visa είναι πλέον μια κανονική ετήσια μίσθωση και όχι η τουριστική εκμίσθωση.

Ποιοι δικαιούνται και πώς γίνεται η αίτηση

Μία επιλέξιμη επένδυση μπορεί να καλύψει και την οικογένεια του επενδυτή. Δικαιούχοι είναι ο ή η σύζυγος ή το πρόσωπο με το οποίο έχει συναφθεί σύμφωνο συμβίωσης, τα τέκνα κάτω των 21 ετών, καθώς και οι γονείς τόσο του επενδυτή όσο και του ή της συζύγου. Τα μέλη της οικογένειας μπορούν να υποβάλουν αίτηση μαζί με τον επενδυτή ή αργότερα. Η άδεια παρέχει δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα και μετακίνησης εντός του χώρου Σένγκεν σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες για τις σύντομες διαμονές, και δεν απαιτείται παραμονή ελάχιστου αριθμού ημερών στη χώρα για τη διατήρησή της. Οι αιτούντες πρέπει να διαθέτουν ιδιωτική ασφάλιση υγείας που καλύπτει τη διαμονή τους και να μην υπάρχει εις βάρος τους στοιχείο που εγείρει ζητήματα δημόσιας ασφάλειας.

Στην πράξη, η σειρά είναι η εξής: έκδοση ελληνικού ΑΦΜ, άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα, ολοκλήρωση της αγοράς ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχώριση στο υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, και στη συνέχεια υποβολή της αίτησης στο Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Ο αιτών πρέπει να προσέλθει αυτοπροσώπως για τη λήψη δακτυλικών αποτυπωμάτων και φωτογραφιών. Η επίσημη πύλη διαδικασιών του Δημοσίου εκτιμά περίπου 50 έως 60 ημέρες για έναν τυπικό φάκελο, στην πράξη όμως οι αποφάσεις καθυστερούν αισθητά λόγω του μεγάλου όγκου εκκρεμοτήτων. Στοιχεία του Υπουργείου που δημοσιεύθηκαν τον Αύγουστο του 2026 έδειχναν περίπου 33.000 εκκρεμείς φακέλους τον Μάιο του 2026, μετρώντας μαζί επενδυτές και μέλη οικογενειών, έναντι άνω των 52.000 στις αρχές του 2025.

Κόστος, ανανεώσεις και τι άλλαξε το 2025 και το 2026

Το παράβολο για την άδεια του επενδυτή είναι 2.000 €, συν 16 € για την εκτύπωση της κάρτας διαμονής, σύμφωνα με την επίσημη πύλη διαδικασιών όπως επικαιροποιήθηκε τον Σεπτέμβριο του 2026. Εξειδικευμένοι σύμβουλοι αναφέρουν επιπλέον 150 € για κάθε ενήλικο μέλος της οικογένειας, ενώ τα τέκνα κάτω των 18 ετών απαλλάσσονται. Πέρα από την ίδια την άδεια, οι αγοραστές πρέπει να προϋπολογίσουν τα συνήθη έξοδα αγοράς: φόρο μεταβίβασης ή ΦΠΑ ανάλογα με το ακίνητο, αμοιβή συμβολαιογράφου και τέλη Κτηματολογίου, δικηγορική αμοιβή και ετήσια ασφάλιση υγείας. Η άδεια έχει διάρκεια πέντε ετών και ανανεώνεται για ισόχρονα διαστήματα, κάθε φορά με καταβολή παραβόλου ανανέωσης, για όσο διατηρείται το ακίνητο. Η πώλησή του τερματίζει το δικαίωμα ανανέωσης.

Δύο εξελίξεις του 2026 αξίζει να γνωρίζετε. Πρώτον, ο ν. 5275/2026 πρόσθεσε ξεχωριστή οδό 250.000 € για επενδύσεις σε νεοφυείς επιχειρήσεις εγγεγραμμένες στην πλατφόρμα Elevate Greece, η οποία δεν σχετίζεται με αγορές ακινήτων. Δεύτερον, στις 23 Ιουλίου 2026 η κυβερνητική επιτροπή στεγαστικής πολιτικής ενέκρινε την Εθνική Στρατηγική για τη Στέγαση 2026–2035, η οποία προτείνει οδό χαρτοφυλακίου: περισσότερα ακίνητα θα μπορούν να προσμετρώνται εφόσον δεσμεύονται για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας. Τον Οκτώβριο του 2026 πρόκειται μόνο για πρόταση πολιτικής: απαιτείται ειδική νομοθετική ρύθμιση για να εφαρμοστεί, και οι αγορές δεν πρέπει να σχεδιάζονται με την παραδοχή ότι τα ακίνητα μπορούν να συνδυαστούν. Η ζήτηση έχει υποχωρήσει, με τις αιτήσεις μειωμένες κατά 39% το πρώτο επτάμηνο του 2026.

Αθήνα ή Πάτρα: τι σημαίνει για τον αγοραστή

Στην Αθήνα, κάθε γειτονιά βρίσκεται εντός Αττικής, άρα μια επιλέξιμη αγορά απαιτεί τουλάχιστον 800.000 € σε μία κατοικία 120 m² και άνω. Αυτό περιορίζει τις επιλογές σε μεγάλα διαμερίσματα και μονοκατοικίες σε καθιερωμένες κεντρικές ή παραθαλάσσιες περιοχές και αποκλείει τα διαμερίσματα δύο και τριών υπνοδωματίων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς. Στην Πάτρα, πρωτεύουσα της Δυτικής Ελλάδας, το όριο είναι 400.000 €, ισχύει όμως ο ίδιος κανόνας των 120 m². Ο αγοραστής εκεί έχει χαμηλότερο όριο τιμής, χρειάζεται όμως και πάλι ένα πραγματικά μεγάλο ενιαίο ακίνητο και δεν μπορεί να το διαθέσει για βραχυχρόνια μίσθωση.

Για πολλούς διεθνείς αγοραστές, η πιο ξεκάθαρη προσέγγιση είναι να εξετάσουν χωριστά τα δύο ζητήματα. Ένα μικρότερο νέο διαμέρισμα, όπως τα περισσότερα του Ardittos Residences της AKI GROUP στο Παγκράτι ή του Galini Seafront στο Ρίο κοντά στην Πάτρα, μπορεί να έχει νόημα αυτοτελώς ως κατοικία ή ως επένδυση μακροχρόνιας μίσθωσης, δεν εξασφαλίζει όμως από μόνο του Golden Visa με τους κανόνες που ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026. Όποιος έχει ως κύριο στόχο την άδεια διαμονής θα πρέπει να ξεκινήσει από τα όρια εμβαδού και τιμής, να επιβεβαιώσει την τρέχουσα κατάσταση με Έλληνα δικηγόρο και να παρακολουθεί αν η προτεινόμενη οδός χαρτοφυλακίου θα γίνει νόμος.

Το παρόν άρθρο έχει γενικό ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.