Φόροι και έξοδα αγοράς και κατοχής κατοικίας στην Ελλάδα το 2026

Φόρος μεταβίβασης ή ΦΠΑ: τι ισχύει για μια νέα κατοικία

Η μεταπωλούμενη κατοικία στην Ελλάδα επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης: 3% επί της μεγαλύτερης τιμής μεταξύ του συμφωνημένου τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, συν δημοτικό τέλος 3% επί του φόρου, δηλαδή πραγματικός συντελεστής 3,09%. Για τα νέα κτίρια τα πράγματα διαφέρουν. Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, η νεόδμητη κατοικία που πωλείται από τον κατασκευαστή της υπάγεται σε ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 24%, που σε ένα τυπικό διαμέρισμα θα πρόσθετε δεκάδες χιλιάδες ευρώ στο κόστος. Από το 2020 οι κατασκευαστές μπορούν να εξαιρεθούν προσωρινά από αυτό το καθεστώς, ώστε οι αγοραστές νέων κατοικιών που πληρούν τις προϋποθέσεις να καταβάλλουν φόρο μεταβίβασης αντί για ΦΠΑ.

Η αναστολή αυτή έχει παραταθεί αρκετές φορές. Ο ν. 5246/2025, που δημοσιεύθηκε τον Νοέμβριο του 2025, επιτρέπει στους κατασκευαστές να την εφαρμόζουν σε αδιάθετα ακίνητα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και παρέτεινε τις υφιστάμενες αναστολές έως την ίδια ημερομηνία. Τον Οκτώβριο του 2026 δεν έχει νομοθετηθεί παράταση για το 2027, αν και ο ελληνικός Τύπος αναφέρει ότι εξετάζεται. Στην πράξη, όποιος ολοκληρώνει αγορά νεόδμητης κατοικίας το 2026 πρέπει να λάβει γραπτή επιβεβαίωση ότι ο κατασκευαστής έχει ενεργοποιήσει την αναστολή για τη συγκεκριμένη μονάδα και να γνωρίζει ότι, αν η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μετατεθεί στο 2027, χωρίς νέα παράταση ενδέχεται να επιβληθεί ΦΠΑ 24%.

Ο φόρος μεταβίβασης 15% που ανακοινώθηκε για πολλούς αγοραστές εκτός ΕΕ

Στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, στις 6 Σεπτεμβρίου 2026, ο Πρωθυπουργός ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης για κατοικίες που αγοράζουν φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ θα αυξηθεί από 3% σε 15%, δηλαδή σε πραγματικό συντελεστή 15,45% με το δημοτικό τέλος. Δημοσιεύματα του ελληνικού Τύπου αναφέρουν ως ημερομηνία έναρξης την 1η Ιουλίου 2027. Το μέτρο αφορά μόνο ακίνητα κατοικίας και, σύμφωνα με τα δημοσιεύματα, δεν εφαρμόζεται σε υπηκόους τρίτων χωρών που διαθέτουν άδεια επί μακρόν διαμονής στην Ελλάδα ούτε σε αγοραστές που δικαιούνται την ισχύουσα απαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας. Στις αρχές Οκτωβρίου 2026 το νομοθετικό κείμενο δεν είχε δημοσιευθεί, επομένως οι λεπτομέρειες ενδέχεται να αλλάξουν.

Οι Ισραηλινοί πολίτες θεωρούνται υπήκοοι τρίτης χώρας για τον σκοπό αυτό, εκτός αν διαθέτουν και διαβατήριο χώρας της ΕΕ ή του ΕΟΧ, όπως συμβαίνει με πολλούς. Για έναν Ισραηλινό που αγοράζει χωρίς τέτοιο διαβατήριο, ο χρόνος υπογραφής του οριστικού συμβολαίου μπορεί να έχει μεγάλη σημασία: σε κατοικία 300.000 € η διαφορά μεταξύ 3,09% και 15,45% θα ήταν περίπου 37.000 €. Δεν είναι ακόμη σαφές πώς θα συνδυαστεί ο νέος συντελεστής με τις νέες κατοικίες που πωλούνται με καθεστώς ΦΠΑ, επομένως όσοι αγοράζουν νεόδμητες κατοικίες και ολοκληρώνουν μετά τα μέσα του 2027 πρέπει να ελέγξουν τον τελικό νόμο με τον δικηγόρο τους πριν υπογράψουν.

Αμοιβές συμβολαιογράφου, δικηγόρου, Κτηματολογίου και μεσίτη, με αριθμητικό παράδειγμα

Κάθε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου, του οποίου η αμοιβή ακολουθεί επίσημη κλίμακα: 0,8% στις πρώτες 120.000 € της αξίας και 0,7% από 120.000 € έως 380.000 €, συν ΦΠΑ 24% και μικρές επιβαρύνσεις για αντίγραφα. Η καταχώριση στο Ελληνικό Κτηματολόγιο κοστίζει περίπου 0,5% της αξίας. Ο δικηγόρος δεν είναι υποχρεωτικός, συνιστάται όμως ανεπιφύλακτα για έναν ξένο αγοραστή. Οι αμοιβές συμφωνούνται ελεύθερα και κινούνται συνήθως γύρω στο 1% συν ΦΠΑ. Ο μεσίτης, όπου υπάρχει, χρεώνει συνήθως 2% έως 4% συν ΦΠΑ, ωστόσο η απευθείας αγορά από κατασκευαστή συνήθως απαλλάσσει από αυτό το κόστος.

Ας πάρουμε ένα νέο διαμέρισμα τιμής 300.000 €, που αγοράζεται απευθείας από κατασκευαστή το 2026 με ενεργή την αναστολή ΦΠΑ και αντικειμενική αξία ίση ή χαμηλότερη από το τίμημα. Ο φόρος μεταβίβασης μαζί με το δημοτικό τέλος ανέρχεται σε 9.270 €. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου βάσει κλίμακας είναι 2.220 €, ή περίπου 2.800 € με ΦΠΑ. Η καταχώριση στο Κτηματολόγιο κοστίζει περίπου 1.500 € και ο δικηγόρος, με 1% συν ΦΠΑ, περίπου 3.720 €. Το σύνολο φτάνει περίπου τα 17.300 €, δηλαδή περίπου το 5,8% του τιμήματος. Αν η πώληση υπαγόταν σε ΦΠΑ, μόνο ο φόρος θα ανερχόταν σε 72.000 € με συντελεστή 24%.

Κατοχή: ΕΝΦΙΑ και φόρος εισοδήματος από ενοίκια

Οι ιδιοκτήτες καταβάλλουν ΕΝΦΙΑ, τον ετήσιο φόρο ακινήτων, για την περιουσία που κατέχουν την 1η Ιανουαρίου. Υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν, τη ζώνη, την παλαιότητα και τον όροφο του ακινήτου, με συμπληρωματικό φόρο όταν η συνολική ακίνητη περιουσία ενός φυσικού προσώπου είναι μεγαλύτερη. Η ΑΑΔΕ εκδίδει τα εκκαθαριστικά κάθε άνοιξη. Το 2026 η πρώτη από έως 12 μηνιαίες δόσεις έληγε στις 31 Μαρτίου. Στις πρόσφατες μειώσεις περιλαμβάνονται έκπτωση έως 20% για κατοικίες ασφαλισμένες έναντι φυσικών καταστροφών και, από το 2026, μείωση 50% για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων, η οποία προϋποθέτει φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και επομένως σπάνια ωφελεί ξένους επενδυτές.

Τα ενοίκια από ακίνητα στην Ελλάδα φορολογούνται στην Ελλάδα, είτε ο ιδιοκτήτης ζει εκεί είτε όχι. Για ενοίκια που εισπράττονται από το 2026, ο ν. 5246/2025 εισήγαγε νέο ενδιάμεσο κλιμάκιο: 15% έως 12.000 € ετησίως, 25% από 12.001 € έως 24.000 €, 35% από 24.001 € έως 36.000 € και 45% για το υπερβάλλον. Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται επί του ακαθάριστου μισθώματος, μειωμένου κατά κατ' αποκοπή έκπτωση 5% για επισκευές αντί των πραγματικών δαπανών, και τα μισθώματα πρέπει να καταβάλλονται μέσω τράπεζας ώστε να διατηρείται η έκπτωση αυτή. Ο μη κάτοικος ιδιοκτήτης χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ και υποβάλλει ετήσια φορολογική δήλωση στην Ελλάδα.

Πώληση και διασυνοριακή φορολογία

Ο φόρος υπεραξίας 15% στην πώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα, που θεσπίστηκε το 2013, δεν έχει εφαρμοστεί ποτέ στην πράξη, καθώς αναστέλλεται κάθε χρόνο από τότε. Η τρέχουσα αναστολή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και, τον Οκτώβριο του 2026, δεν έχει θεσπιστεί παράταση για το 2027, αν και έχει συζητηθεί ευρέως. Οι επενδυτές που σχεδιάζουν πώληση πρέπει να παρακολουθούν τις διατάξεις του προϋπολογισμού του 2027. Έργα με μεταγενέστερη παράδοση, όπως το Ardittos Residences της AKI GROUP στην Αθήνα, με παράδοση το 4ο τρίμηνο 2027, θα περάσουν στους ιδιοκτήτες τους με όποιους κανόνες ισχύουν τότε, γι' αυτό είναι συνετό να εξεταστούν και τα δύο σενάρια.

Η Ελλάδα έχει συνάψει συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας με τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες και με το Ισραήλ. Η σύμβαση Ελλάδας-Ισραήλ υπογράφηκε στην Ιερουσαλήμ τον Οκτώβριο του 1995, κυρώθηκε από την Ελλάδα με τον ν. 2572/1998 και περιλαμβάνεται στον κατάλογο της ΑΑΔΕ με τις συμβάσεις σε ισχύ. Όπως και στις άλλες συμβάσεις της Ελλάδας, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία μπορεί να φορολογείται στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, και η χώρα κατοικίας του ιδιοκτήτη παρέχει στη συνέχεια ελάφρυνση, συνήθως με πίστωση του ελληνικού φόρου. Οι κάτοικοι Ισραήλ παραμένουν φορολογούμενοι στο Ισραήλ για το παγκόσμιο εισόδημά τους, επομένως η ισραηλινή φορολογική μεταχείριση των ενοικίων ή της υπεραξίας από την Ελλάδα πρέπει να επιβεβαιωθεί με Ισραηλινό σύμβουλο.

Το παρόν άρθρο έχει γενικό ενημερωτικό χαρακτήρα, αντικατοπτρίζει την κατάσταση τον Οκτώβριο του 2026 και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.