שוק השכירות באתונה ב־2026: שכר דירה, תשואות וכללי ההשכרה

שכירות לטווח ארוך: עדיין בעלייה, אבל בקצב רגוע יותר

לפי Spitogatos, פורטל הנדל״ן הגדול ביוון, שכר הדירה המבוקש הממוצע באטיקה עלה ב־4.5% בהשוואה שנתית ברבעון השני של 2026, מעט מהר יותר מהעלייה של 4.4% שנרשמה שנה קודם. ברמה הארצית התמונה מתונה יותר: שכר הדירה המבוקש עלה ב־1.3% בלבד, לעומת 7.2% בשנה שלפני כן. האזור היקר ביותר באטיקה נותר החוף הדרומי, ובוליאגמני המחיר עומד על כ־€22 למ״ר, ואילו במרכז העיר מובילות קולונאקי וליקביטוס עם כ־€17.9. שכר דירה מבוקש הוא המחיר שהמשכירים מפרסמים, ולכן הוא נוטה להיות גבוה משכר הדירה שנסגר בפועל.

נתונים המבוססים על עסקאות שכירות שנחתמו בפועל מספרים סיפור דומה. RE/MAX Greece, שעוקבת אחר עסקאות שכירות ב־124 אזורים, מעריכה את שכר הדירה הממוצע בעיריית אתונה ובשכונות הסמוכות ב־€9.8 למ״ר ב־2026, לעומת €9.3 ב־2025, עלייה של 5.4%. קולונאקי היא השכונה המרכזית היקרה ביותר עם כ־€14, וכמה אזורים שהיו זולים יותר סוגרים פערים במהירות: בפטרלונה נרשמה עלייה של 15.6% ובקיפסלי של 14.3%. המגמה ברורה: הביקוש מתפשט מהגרעין ההיסטורי אל שכונות מגורים מחוברות היטב.

תשואה ברוטו לפי אזור

Global Property Guide, המשווה בין חציון שכר הדירה המבוקש לחציון מחירי ההיצע, העריכה בעדכון מאי 2026 את התשואה הממוצעת ברוטו לדירות באתונה ב־5.52%, לעומת ממוצע ארצי של 4.38% ברבעון השני. הפערים בתוך העיר גדולים. אזורים ותיקים וזולים יותר כמו פטיסיון ואכרנון מציגים כ־6.95% בדירה עם חדר שינה אחד, ואילו דירות עם שני חדרי שינה בקולונאקי ובליקביטוס מניבות כ־3.39%. ככלל, ככל שהרכישה יקרה יותר, התשואה נמוכה יותר, משום שברחובות היוקרה שכר הדירה אינו עולה באותו קצב כמו המחירים.

פנגרטי, שכונת מגורים ממזרח לגן הלאומי, ממוקמת באמצע הטווח הזה. לפי אותו מאגר נתונים, דירה עם חדר שינה אחד במחיר של כ־€180,000 מושכרת בכ־€700 לחודש, תשואה ברוטו של 4.67%, ודירות עם שניים ושלושה חדרי שינה מניבות 3.92% ו־3.79% בהתאמה. אלה נתוני ברוטו, לפני מס, תחזוקה, ביטוח, ניהול ותקופות שבהן הדירה עומדת ריקה. Global Property Guide מציינת שהתשואה נטו נמוכה בדרך כלל ב־1.5 עד 2 נקודות אחוז, וזו הנחת מוצא סבירה לכל חישוב השקעה.

השכרה לטווח קצר: ההקפאה במרכז אתונה

מאז 1 בינואר 2025 לא ניתן להוסיף נכסים חדשים למרשם ההשכרה לטווח קצר ברובעים העירוניים הראשון, השני והשלישי של אתונה. האזור כולל, בין היתר, את פלאקה, קולונאקי, קוקאקי, סינטגמה, מונסטיראקי, אקסרכיה, ניאוס קוסמוס, מץ, פטרלונה, גאזי ופנגרטי. החלטה משותפת של כמה משרדי ממשלה האריכה את ההקפאה עד 31 בדצמבר 2026. בספטמבר 2026, ביריד הבינלאומי של סלוניקי, הודיעה הממשלה על הארכה נוספת עד 31 בדצמבר 2027; נכון לאוקטובר 2026 ההארכה הוכרזה אך טרם עוגנה בחקיקה. דירות שנרשמו לפני ההקפאה רשאיות להמשיך לפעול, אך החלפת בעלים מחייבת מספר רישום חדש, שלא ניתן להנפיק כל עוד ההקפאה בתוקף.

כל דירה המושכרת לטווח קצר ביוון חייבת לשאת מספר רישום במרשם הנכסים (AMA) שמנפיקה רשות המסים, AADE. מאז 1 באוקטובר 2025, מכוח חוק 5170/2025, דירות רשומות חייבות לעמוד גם בתקני מינימום: ביטוח אחריות אזרחית, מטף כיבוי של 6 ק״ג לכל 100 מ״ר, גלאי עשן בחדרי השינה ובמטבח, תאורת חירום, ערכת עזרה ראשונה, הצהרת חשמלאי והדברה. מותר להשכיר רק חדרים ראויים למגורים עם תאורה ואוורור מספקים, ומיזוג אוויר הוא חובה. הקנסות מתחילים ב־€5,000 ומגיעים ל־€20,000 בהפרות חוזרות, ואילו השכרה ללא AMA ברובעים שבהם חלה ההקפאה גוררת קנסות של €20,000 לפחות.

מס על הכנסה משכירות ותמריצים להשכרה לטווח ארוך

החל מ־1 בינואר 2026 קבע חוק 5246/2025 מדרגות מס חדשות על הכנסה משכירות של יחידים: 15% עד €12,000 בשנה, 25% בין €12,000 ל־€24,000, 35% בין €24,000 ל־€36,000 ו־45% מעל לכך. מדרגת ה־25% החדשה מרככת את הקפיצה הישירה שהייתה בעבר מ־15% ל־35%. הכנסה מהשכרה לטווח קצר של עד שני נכסים ממוסה לפי אותן מדרגות, ואילו השכרה לטווח קצר של שלושה נכסים או יותר נחשבת לפעילות עסקית. אורחים בהשכרה לטווח קצר משלמים גם אגרת חוסן אקלימי של €8 ללילה מאפריל עד אוקטובר ו־€2 מנובמבר עד מרץ, ובבתים צמודי קרקע של יותר מ־80 מ״ר התעריפים גבוהים יותר.

כדי להחזיר דירות לשוק השכירות לטווח ארוך, יוון מעניקה פטור ממס הכנסה על שכר הדירה למשך 36 חודשים ליחידים שמשכירים, בחוזה של שלוש שנים לפחות, נכס שהוצהר כריק במשך שלוש שנים לפחות או ששימש להשכרה לטווח קצר. ההטבה חלה על חוזים שנחתמו בין 8 בספטמבר 2024 ל־31 בדצמבר 2026, והיא נשללת אם הדירה מתפנה או חוזרת להשכרה לטווח קצר במהלך התקופה. בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה שהתוכנית תוארך; לפי הדיווחים ההארכה תחול על חוזים שייחתמו עד סוף 2027, בכפוף לחקיקה.

השכרה מחו״ל: חוזים, פיקדונות וניהול

לחוזה שכירות למגורים ביוון יש תקופת מינימום סטטוטורית של שלוש שנים, ושוכר שעומד בהתחייבויותיו יכול בדרך כלל להישאר לאורך תקופה זו גם אם בחוזה נקבעה תקופה קצרה יותר. שני הצדדים צריכים מספר מס יווני (AFM), והחוזה מדווח באופן מקוון ל־AADE, שם השוכר מאשר אותו. הפיקדון הוא בדרך כלל שכר דירה של חודש או חודשיים, והוא מוחזק בידי המשכיר, שכן אין מנגנון ממשלתי להגנה על פיקדונות. מאז 1 בינואר 2026, מכוח חוק 5222/2025, יש לשלם את שכר הדירה בהעברה בנקאית לחשבון הרשום ב־AADE ומתנהל על שם המשכיר עצמו, ולא על שם מנהל הנכס או קרוב משפחה.

לבעלי דירות שגרים מחוץ ליוון, מנהל נכסים מקומי מטפל בדרך כלל בחיפוש שוכרים, בהצגת הדירה, ברשימת התכולה, בתחזוקה ובדוחות המס השנתיים יחד עם רואה חשבון, בעוד ששכר הדירה מועבר ישירות לחשבון של הבעלים. המשמעות המעשית של כללי 2025 ו־2026 היא שבשכונות מרכזיות כמו פנגרטי, השכרה לטווח ארוך היא כיום התוכנית הריאלית עבור רוב הרוכשים. על בסיס זה צריכים רוכשי דירות ב־Ardittos Residences של AKI GROUP, שמסירתו צפויה ברבעון הרביעי של 2027, לחשב את התשואה, וכל שינוי בהקפאת ההשכרה לטווח קצר צריך להיחשב בונוס ולא הנחת יסוד.

כתבה זו היא מידע כללי בלבד ואינה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.