קניית דירה ביוון כרוכשים זרים: מדריך צעד אחר צעד

שלב ראשון: מספר מס יווני וחשבון בנק

כל רוכש זקוק ל־AFM, מספר זיהוי מס יווני, שמנפיקה הרשות העצמאית להכנסות הציבור (AADE). המספר נדרש בין שאתם גרים ביוון ובין שלא, והוא חייב להיות בידיכם לפני החתימה על חוזה כלשהו. הבקשה מוגשת באופן מקוון דרך פורטל myAADE, עם דרכון ומסמכים תומכים, ולאחר מכן הזהות מאומתת באופן אישי במשרד מס או בשיחת וידאו מוקלטת בשירות myAADElive של AADE. לחלופין, עורך דין ביוון יכול להגיש את הבקשה בשמכם מכוח ייפוי כוח. לאחר אימות הזהות, המספר מונפק פעמים רבות בתוך ימי עבודה ספורים.

חשבון בנק יווני אינו תנאי חוקי לבעלות, אבל הוא מפשט מאוד את העסקה ובדרך כלל נפתח בשלב מוקדם. מאז 11 בדצמבר 2023 החוק היווני מחייב לשלם את מחיר העברת הנכס אך ורק בערוצים בנקאיים, כמו העברה בנקאית או המחאה בנקאית, והנוטריון חייב לציין בשטר כיצד בוצע התשלום. חוזה שבו נרשם שחלק כלשהו מהמחיר שולם במזומן הוא בטל ואי אפשר לרשום אותו, ואף מוטלים קנסות. שמרו תיעוד מסודר של כל העברה מארץ המוצא שלכם, והיו מוכנים לכך שהבנק ישאל על מקור הכספים.

בחירת עורך דין ובדיקת הנכס

הנוטריון שמנסח את השטר הוא נושא משרה ציבורית שפועל לטובת העסקה ולא לטובת אחד הצדדים, ולכן מי שמגן בצורה הטובה ביותר על האינטרסים של הרוכש הוא עורך דין יווני עצמאי. העסקת עורך דין אינה חובה מוחלטת ברכישה רגילה, אבל היא מומלצת מאוד, במיוחד אם אינכם קוראים יוונית. חפשו עורך דין הרשום בלשכת עורכי דין יוונית, בעל ניסיון בנדל״ן ושולט באנגלית או בשפה שלכם, וסכמו את שכר הטרחה בכתב לפני תחילת העבודה. מדריכי שוק שפורסמו ב־2026 נוקבים בדרך כלל בשכר טרחה של כ־1%–2% מהמחיר, לעיתים עם תעריף מינימום.

לבדיקות הנאותות יש צד משפטי וצד הנדסי. עורך הדין בודק את הבעלות בקטסטר, שבמאי 2026 כיסה כ־99% מהמדינה, כשרוב הזכויות כבר רשומות בקטסטר פעיל והיתר נמצאות בשלב הפרסום הסופי. הבדיקה מאשרת מי הבעלים, מהו הקוד הקדסטרלי של הנכס והאם רובצים עליו משכנתאות, עיקולים או תביעות. מהנדס משווה את היתר הבנייה והתוכניות המאושרות למה שנבנה בפועל, והמוכר חייב להמציא אישור מהנדס לפי חוק 4495/2017 שמאשר שאין בנכס חריגות בנייה, או שחריגות שהיו הוסדרו. כמו כן נדרשת תעודת ביצועים אנרגטיים בתוקף לפני שאפשר לחתום על השטר.

הזמנה, חוזה מקדמי ורכישה על הנייר

לאחר שהצעה מתקבלת, רכישת דירה יד שנייה מתחילה בדרך כלל בהסכם הזמנה קצר ובתשלום צנוע שמוציא את הנכס מהשוק בזמן שהבדיקות מתבצעות. לאחר מכן הצדדים יכולים לחתום בפני נוטריון על חוזה מקדמי שקובע את המחיר, את לוח התשלומים, את מועד ההשלמה ותנאים נוספים, בדרך כלל עם מקדמה של כ־10%. מאחר שהוא נחתם בפני נוטריון, החוזה המקדמי מחייב את שני הצדדים. עורך הדין שלכם צריך לוודא מה קורה למקדמה אם אחד הצדדים חוזר בו או אם תנאי אינו מתקיים, ואת המקדמה כדאי לשלם רק לאחר שהבדיקות המשפטיות וההנדסיות העיקריות עברו בהצלחה.

רכישת דירה חדשה מיזם לפני השלמת הבנייה פועלת לפי אותו היגיון, עם יותר דברים לבדוק. לפרויקט צריך להיות היתר בנייה בתוקף שהונפק דרך הפלטפורמה הלאומית e-Adeies, ולחוזה צריכים להיות מצורפים התוכניות המאושרות, מפרט טכני מפורט, מועד מסירה ולוח תשלומים, רצוי צמוד לאבני דרך בבנייה. שאלו איך ומתי עוברת אליכם הבעלות, מה מגן על התשלומים שלכם אם הפרויקט מתעכב, ואיך מטופלים ליקויים אחרי המסירה. בצד המיסוי, דירות חדשות שעומדות בתנאים יכולות כיום להימכר בלי מע״מ של 24%, ובמקומו חל עליהן מס רכישה. ההשעיה הזו בתוקף עד 31 בדצמבר 2026; ניתנו אותות להארכתה לתוך 2027, אך היא טרם עוגנה בחקיקה.

הנוטריון, מס הרכישה והרישום

הנוטריון מכין את השטר הסופי, אוסף את האישורים הנדרשים ובודק שהתחייבויות המוכר בנוגע לנכס מוסדרות. לפני החתימה יש להצהיר על מס הרכישה ולשלם אותו. את ההצהרה ממלא כיום הנוטריון בפלטפורמה הדיגיטלית myPROPERTY של AADE, והצדדים מאשרים אותה באופן מקוון, כך שאין צורך להגיע למשרד מס. בדירה יד שנייה השיעור הוא 3% משווי הנכס, ועוד היטל עירוני של 3% מסכום המס, כלומר שיעור אפקטיבי של 3.09%. שכר הנוטריון, דמי הרישום ושכר טרחת עורך הדין מתווספים לכך; לפי מדריך אחד מ־2026 העלויות הכוללות מגיעות לכ־6.5% בדירה של €300,000, לפני עמלת תיווך כלשהי.

השטר הסופי נחתם בידי הרוכש והמוכר, או בידי מיופי הכוח שלהם, בנוכחות הנוטריון, ויתרת המחיר משולמת באותו מעמד דרך הבנק. הבעלות אינה מושלמת עד שהשטר נרשם במשרד הקטסטר המוסמך, ובדרך כלל הנוטריון או עורך הדין מגישים אותו לרישום מיד לאחר החתימה. לאחר אישור הרישום תקבלו העתק מאושר, והנכס יקושר למספר המס שלכם. מאותו רגע תחויבו במס הנכסים השנתי ENFIA, שנקבע לפי מה שבבעלותכם ב־1 בינואר בכל שנה, ואפשר להעביר את חשבונות החשמל, המים והשירותים על שמכם.

לוחות זמנים, קנייה מחו״ל ונקודות לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי

בדירה יד שנייה עם מסמכים תקינים, ציפייה ריאלית היא חודשיים עד שלושה מקבלת ההצעה ועד השטר הסופי; בעיות חוקיות, אישורים חסרים או תיקונים בקטסטר יכולים להוסיף שבועות או חודשים. בדירה שנרכשת על הנייר, כמו הדירות בפרויקטים של AKI GROUP באתונה ובפטרס, מועד השטר הסופי נקבע לפי החוזה ומועד המסירה. אף אחד מהשלבים אינו מחייב אתכם להיות ביוון אם אתם נותנים ייפוי כוח ייעודי לרכישה. אפשר לחתום עליו בשגרירות או בקונסוליה של יוון, ביוונית ובעזרת מתורגמן במידת הצורך, ובמקרה כזה אין צורך באימות נוסף, או בפני נוטריון בארץ שלכם.

ייפוי כוח שנחתם בפני נוטריון בחו״ל חייב לשאת חותמת אפוסטיל, ולאחר מכן הוא מתורגם רשמית ליוונית. ישראל צד לאמנת האג בדבר אפוסטיל, ובתי המשפט בישראל מטביעים אפוסטיל על מסמכים נוטריוניים כמו ייפוי כוח. רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים לדעת גם שרכישות באזורי גבול מוגדרים מחייבות אישור מראש, וכי ב־6 בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה על העלאת מס הרכישה על דירות שקונים יחידים מחוץ לאיחוד האירופי מ־3% ל־15% (15.45% כולל ההיטל) החל מ־1 ביולי 2027, עם פטורים לבעלי תושבות ארוכת טווח ולבני מוצא יווני. נכון לאוקטובר 2026 הצעד טרם הפך לחוק, ולכן מי שמשלים רכישה אחרי המועד הזה צריך לברר עם עורך הדין שלו כיצד הוא יחול עליו.

המאמר הזה הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.