מסים ועלויות ברכישת דירה ביוון ובהחזקתה ב־2026

מס רכישה או מע״מ: מה חל על דירה חדשה

דירה יד שנייה ביוון ממוסה במס רכישה: 3% מהגבוה מבין המחיר המוסכם לבין השווי האובייקטיבי הרשמי של הנכס, ועוד היטל עירוני של 3% על סכום המס, כך שהשיעור האפקטיבי הוא 3.09%. בבניינים חדשים המצב שונה. לפי החוק היווני, דירה חדשה שנמכרת בידי היזם שבנה אותה חייבת במע״מ בשיעור הרגיל של 24%, מה שבדירה טיפוסית היה מוסיף לעלות עשרות אלפי אירו. מאז 2020 יזמים יכולים לצאת זמנית מהמשטר הזה, כך שרוכשי דירות חדשות שעומדות בתנאים משלמים מס רכישה במקום מע״מ.

ההשעיה הזו הוארכה כמה פעמים. חוק 5246/2025, שפורסם בנובמבר 2025, מאפשר ליזמים להחיל אותה על מלאי שטרם נמכר עד 31 בדצמבר 2026, והאריך עד אותו מועד השעיות קיימות. נכון לאוקטובר 2026 לא נחקקה הארכה לתוך 2027, אף שהעיתונות היוונית דיווחה שהדבר נשקל. בפועל, רוכש שמשלים רכישת דירה חדשה ב־2026 צריך לקבל אישור בכתב שהיזם הפעיל את ההשעיה עבור היחידה הספציפית, ולהבין שהשלמה שתגלוש ל־2027 עלולה, בהיעדר הארכה נוספת, להתחייב במע״מ של 24%.

מס הרכישה של 15% שהוכרז לרוכשים רבים מחוץ לאיחוד האירופי

ביריד הבינלאומי של סלוניקי ב־6 בספטמבר 2026 הודיע ראש הממשלה כי מס הרכישה על דירות שקונים יחידים מחוץ לאיחוד האירופי ול־EEA יעלה מ־3% ל־15%, שיעור אפקטיבי של 15.45% כולל ההיטל העירוני. לפי דיווחים בעיתונות היוונית, מועד התחילה הוא 1 ביולי 2027. הצעד מוגבל לנכסי מגורים, ולפי הדיווחים אינו חל על אזרחי מדינות שלישיות המחזיקים בתושבות ארוכת טווח ביוון או על רוכשים הזכאים לפטור הקיים לדירה ראשונה. נכון לתחילת אוקטובר 2026 נוסח החקיקה טרם פורסם, ולכן הפרטים עוד עשויים להשתנות.

לעניין זה אזרחים ישראלים נחשבים אזרחי מדינה שלישית, אלא אם יש להם גם דרכון של האיחוד האירופי או של ה־EEA, כפי שיש לרבים. עבור ישראלי שקונה בלי דרכון כזה, מועד השלמת העסקה עשוי להיות משמעותי מאוד: בדירה של €300,000 ההפרש בין 3.09% ל־15.45% יעמוד על כ־€37,000. עדיין לא ברור כיצד השיעור החדש ישתלב עם דירות חדשות שנמכרות במשטר המע״מ, ולכן מי שרוכש דירה חדשה שהשלמתה צפויה אחרי אמצע 2027 צריך לבדוק את נוסח החוק הסופי עם עורך הדין שלו לפני החתימה.

שכר נוטריון, עורך דין, רישום מקרקעין ותיווך, עם דוגמה מחושבת

כל רכישה ביוון נחתמת בפני נוטריון, ששכרו נקבע לפי תעריף רשמי: 0.8% על €120,000 הראשונים של השווי ו־0.7% על החלק שבין €120,000 ל־€380,000, ועוד מע״מ של 24% וחיובים קטנים על העתקים. הרישום בקטסטר עולה כ־0.5% מהשווי. עורך דין אינו חובה, אבל מומלץ מאוד לרוכש זר; שכר הטרחה נקבע בהסכמה ועומד בדרך כלל על כ־1% ועוד מע״מ. מתווך, אם נעזרים בו, גובה בדרך כלל 2% עד 4% ועוד מע״מ, אם כי קנייה ישירה מיזם חוסכת בדרך כלל את העמלה הזו.

ניקח דירה חדשה במחיר €300,000, שנקנית ישירות מיזם ב־2026 כשהשעיית המע״מ בתוקף והשווי האובייקטיבי שווה למחיר או נמוך ממנו. מס הרכישה כולל ההיטל הוא €9,270. שכר הנוטריון לפי התעריף הוא €2,220, או כ־€2,800 כולל מע״מ. הרישום בקטסטר עולה כ־€1,500, ועורך דין בשיעור 1% ועוד מע״מ עולה כ־€3,720. הסך הכול מגיע לכ־€17,300, כלומר כ־5.8% מהמחיר. אילו העסקה הייתה חייבת במע״מ, המס לבדו היה מגיע ל־€72,000 לפי 24%.

החזקה: ENFIA ומס על הכנסה משכירות

בעלי נכסים משלמים את מס הנכסים השנתי ENFIA לפי מה שבבעלותם ב־1 בינואר. המס מחושב לפי שטח הנכס, אזור המיקום, גיל הבניין והקומה, ומתווסף אליו היטל משלים כשסך האחזקות של היחיד גדול יותר. AADE מוציאה את השומות בכל אביב; ב־2026 מועד התשלום הראשון מתוך עד 12 תשלומים חודשיים היה 31 במרץ. בין ההקלות האחרונות: הנחה של עד 20% לדירות המבוטחות מפני אסונות טבע, והחל מ־2026 הפחתה של 50% לדירות מגורים עיקריות ביישובים של עד 1,500 תושבים, שמחייבת תושבות מס ביוון ולכן כמעט אינה מסייעת למשקיעים זרים.

שכירות מנכס ביוון ממוסה ביוון, בין שהבעלים גר שם ובין שלא. על שכירות שמתקבלת מ־2026 ואילך הוסיף חוק 5246/2025 מדרגת ביניים חדשה: 15% עד €12,000 בשנה, 25% מ־€12,001 עד €24,000, 35% מ־€24,001 עד €36,000 ו־45% מעל לכך. ההכנסה משכירות ממוסה על בסיס דמי השכירות ברוטו בניכוי קבוע של 5% לתיקונים, ולא לפי ההוצאות בפועל, ויש לקבל את דמי השכירות דרך הבנק כדי לשמור על הניכוי הזה. בעלים שאינו תושב יוון זקוק למספר מס יווני ומגיש דוח שנתי ביוון.

מכירה, ומיסוי בין מדינות

מס רווחי הון של 15% על נכסים שנמכרים בידי יחידים, שהונהג ביוון ב־2013, מעולם לא הופעל בפועל, משום שהוא מושעה מדי שנה מאז. ההשעיה הנוכחית בתוקף עד 31 בדצמבר 2026, ונכון לאוקטובר 2026 לא נחקקה הארכה לתוך 2027, אף שהנושא נדון רבות. משקיעים שמתכננים מכירה צריכים לעקוב אחר חקיקת התקציב לשנת 2027. פרויקטים עם מועדי מסירה מאוחרים יותר, כמו Ardittos Residences של AKI GROUP באתונה, שמסירתו צפויה ברבעון הרביעי של 2027, יגיעו לבעליהם לפי הכללים שיחולו באותה עת, ולכן כדאי לבנות תחזית לשני התרחישים.

ליוון יש אמנות למניעת כפל מס עם רוב מדינות אירופה ועם ישראל. האמנה בין יוון לישראל נחתמה בירושלים באוקטובר 1995, אושררה ביוון בחוק 2572/1998 ומופיעה ברשימת האמנות התקפות של AADE. כמו באמנות האחרות של יוון, הכנסה ממקרקעין ניתנת למיסוי במדינה שבה הנכס נמצא, ומדינת התושבות של הבעלים מעניקה הקלה, בדרך כלל בדרך של זיכוי בגין המס ששולם ביוון. תושבי ישראל נשארים חייבים במס בישראל על הכנסותיהם מכל העולם, ולכן את היחס בישראל לשכירות או לרווחים מיוון כדאי לברר עם יועץ ישראלי.

המאמר הזה הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.