גולדן ויזה ביוון ב־2026: סכומי ההשקעה, הכללים ומה הם אומרים על אתונה ופטרס

כמה צריך להשקיע, והיכן

סעיף 64 בחוק 5100/2024 תיקן את קוד ההגירה היווני וקבע מחירים חדשים למסלול הנדל״ן לפי אזור. הסכום המינימלי עומד כיום על €800,000 בכל מחוז אטיקה, כולל אתונה ופרבריה, בסלוניקי, במיקונוס ובסנטוריני, ובכל אי שמתגוררים בו יותר מ־3,100 תושבים. בכל שאר חלקי המדינה המינימום הוא €400,000. הרמות החדשות חלות מספטמבר 2024, עם הסדרי מעבר שהגנו על חלק מהרכישות שכבר היו בתהליך באותה עת. חוק 5275/2026, שפורסם ברשומות הממשלה ב־6 בפברואר 2026, שילב את הספים האלה בשכתוב רחב של דיני ההגירה ביוון, בלי להוריד אותם.

רף מופחת של €250,000 נותר בתוקף רק בשתי קטגוריות מצומצמות. הראשונה היא מבנה שהוסב לדיור משימוש מסחרי או משימוש אחר שאינו למגורים. השנייה היא שיקום מבנה לשימור, שחייב להיות משוקם במלואו לפני החידוש הראשון, ומי שלא עומד בכך צפוי לקנס מנהלי של €150,000. לפי נתוני משרד ההגירה שפורסמו ב־2026, רוב הבקשות החדשות מוגשות כיום במסלול ההסבה ולא במדרגות הרגילות. דירות רגילות בבנייה חדשה אינן נכנסות לאף אחת מהקטגוריות, כך שעבור רוב רוכשי הדירות החדשות הסכומים הרלוונטיים נותרים €800,000 או €400,000.

נכס אחד, לפחות 120 מ״ר, ובלי השכרה לטווח קצר

במדרגות של €800,000 ו־€400,000 ההשקעה חייבת להיעשות בנכס אחד ששטח המגורים העיקרי שלו הוא 120 מ״ר לפחות. רכישה של שתיים או שלוש דירות קטנות שיחד מגיעות לסכום הנדרש כבר אינה מזכה. מחסנים וחניות אינם נספרים במסגרת 120 המ״ר, אך שוויים יכול להיכלל בסכום ההשקעה אם הם נרכשים באותו שטר, באותו בניין וכשטחי עזר. במילים פשוטות, דירה ששטחה קטן מ־120 מ״ר אינה יכולה לבדה לשמש בסיס לגולדן ויזה, יהיה מחירה אשר יהיה. כלל השטח אינו חל על קטגוריות ההסבה והמבנים לשימור במסלול של €250,000.

נכס שמשמש לגולדן ויזה אסור בהשכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות בסגנון Airbnb או במסגרות דומות של כלכלה שיתופית, וגם השכרת משנה אסורה. עורכי דין שהתייחסו לנושא בספטמבר 2026 תיארו את ההגבלה כחלה על שהיות של פחות מ־60 יום. הפרה עלולה להוביל לביטול היתר השהייה ולקנס של €50,000. האיסור אינו רטרואקטיבי, ולכן אינו חל על נכסים שנרכשו במסגרת המשטר הקודם. השכרה למגורים לטווח ארוך עדיין אפשרית, ולכן מודל ההכנסה הריאלי לדירת גולדן ויזה הוא כיום חוזה שכירות שנתי רגיל ולא השכרה לנופשים.

מי זכאי ואיך מתנהל תהליך הבקשה

השקעה מזכה אחת יכולה לכסות את משפחת המשקיע. בני המשפחה הזכאים הם בן או בת הזוג או השותף הרשום, ילדים מתחת לגיל 21, והוריהם של המשקיע ושל בן או בת הזוג. בני המשפחה יכולים להגיש בקשה יחד עם המשקיע או להצטרף בהמשך. ההיתר מקנה זכות לגור ביוון ולנוע בתוך אזור שנגן לפי כללי השהייה הקצרה הרגילים, ואין דרישה לשהות במדינה מספר ימים מינימלי כדי לשמור עליו. המבקשים חייבים להחזיק בביטוח בריאות פרטי שמכסה את שהייתם, ואסור שיהיה בעברם רישום המעורר חשש לביטחון הציבור.

הסדר המעשי הוא הוצאת מספר זיהוי מס יווני (AFM), פתיחת חשבון בנק ביוון, השלמת הרכישה בפני נוטריון ורישומה בלשכת רישום המקרקעין או בקטסטר, ולאחר מכן הגשת הבקשה למשרד ההגירה והמקלט. המבקש חייב להתייצב באופן אישי למסירת טביעות אצבע ולצילום. פורטל ההליכים הרשמי של הממשלה מעריך כ־50 עד 60 יום לטיפול בתיק רגיל, אך בפועל ההחלטות התעכבו הרבה יותר בגלל עומס גדול של תיקים. נתוני המשרד שפורסמו באוגוסט 2026 הראו כ־33,000 תיקים ממתינים במאי 2026, משקיעים ובני משפחה יחד, לעומת יותר מ־52,000 בתחילת 2025.

עלויות, חידושים ומה השתנה ב־2025 וב־2026

האגרה הממשלתית על היתר המשקיע היא €2,000, ועוד €16 על הדפסת כרטיס השהייה, לפי פורטל ההליכים הרשמי שעודכן בספטמבר 2026. יועצים מתמחים מדווחים על €150 נוספים לכל בן משפחה בגיר, וילדים מתחת לגיל 18 פטורים. מעבר להיתר עצמו, כדאי לתקצב את עלויות הרכישה הרגילות: מס רכישה או מע״מ, בהתאם לנכס, שכר נוטריון ודמי רישום מקרקעין, שכר טרחת עורך דין וביטוח בריאות שנתי. ההיתר תקף לחמש שנים וניתן לחדשו לתקופות נוספות של חמש שנים, בכל פעם תמורת אגרת חידוש, כל עוד הנכס המזכה נשאר בבעלותכם. מכירתו מסיימת את הזכות לחידוש.

שתי התפתחויות מ־2026 ראויות לתשומת לב. ראשית, חוק 5275/2026 הוסיף מסלול נפרד של €250,000 להשקעה בחברות הזנק הרשומות בפלטפורמת Elevate Greece, ואין לו כל השפעה על רכישת נדל״ן. שנית, ב־23 ביולי 2026 אישרה הוועדה הממשלתית למדיניות דיור אסטרטגיית דיור לאומית לשנים 2026–2035, המציעה מסלול תיק נכסים שיאפשר לכמה נכסים להיחשב יחד, בתנאי שהם מיועדים להשכרה למגורים לטווח ארוך. נכון לאוקטובר 2026 מדובר בהצעת מדיניות בלבד: נדרשת חקיקה ייעודית לפני שתיכנס לתוקף, ואין לבנות עסקאות על ההנחה שאפשר יהיה לצרף נכסים. הביקוש התקרר, ומספר הבקשות ירד ב־39% בשבעת החודשים הראשונים של 2026.

אתונה מול פטרס: מה זה אומר לרוכש

באתונה כל השכונות נמצאות בתחומי אטיקה, ולכן רכישה מזכה מחייבת לפחות €800,000 בדירה או בבית אחד בשטח של 120 מ״ר ומעלה. הדבר מצמצם את ההיצע לדירות גדולות ולבתים ברובעים מבוססים במרכז העיר או לחוף הים, ומוציא מהתמונה את הדירות עם שניים או שלושה חדרי שינה שמרכיבות את רוב ההיצע החדש. בפטרס, בירת מערב יוון, הרף עומד על €400,000, אבל אותו כלל של 120 מ״ר חל גם שם. לרוכש בפטרס יש רף מחיר נמוך יותר, אך הוא עדיין זקוק לנכס יחיד וגדול באמת, ועדיין אינו יכול להשכיר אותו לטווח קצר.

עבור רוכשים בינלאומיים רבים, הגישה הברורה יותר היא להפריד בין שתי השאלות. דירה חדשה קטנה יותר, כמו רוב הדירות ב־Ardittos Residences של AKI GROUP בפנגרטי או ב־Galini Seafront בריו שליד פטרס, יכולה להיות הגיונית כבית או כהשקעה להשכרה לטווח ארוך בזכות עצמה, אבל לבדה היא לא תקנה גולדן ויזה לפי הכללים שבתוקף באוקטובר 2026. אם תושבות היא היעד העיקרי שלכם, התחילו מספי השטח והמחיר, בדקו את המצב העדכני מול עורך דין יווני ועקבו אחר השאלה אם מסלול תיק הנכסים המוצע יהפוך לחוק.

המאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.